Real estate loans

Real estate loans

(Tác giả: Nghiatq – Nguồn: nghiatq.wordpress.com)

 

* Hợp thức hóa mọi thứ cho BĐS? Rất cân đối các chỉ tiêu đề ra như hệ số CAR, tỷ lệ dư nợ phi sản xuất (không vượt quá 16%) và target tăng trưởng tín dụng (tổng) trong năm 2012 (15 – 16%)

Mấy ngày gần đây, BĐS rục rịch, thể hiện qua sự sốt sắng trên TTCK (nhóm ngành BĐS). Sự chủ ý vào khu vực thị trường BĐS là không phải bàn cải khi loại gần 50% nhóm hạn chế tín dụng và có cả dự thảo giảm tỷ trọng rủi ro đối với tài sản liên quan đưa vào nhóm BĐS từ 250% xuống 150% (dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 13). Đồng thời, chủ trương tái cơ cấu khoản nợ và gia hạn nợ đã được đề ra.

Chỉ nghe có thể ớn lạnh! Với những NH tốt, thì họ đã có chủ trương này, tức là NH và DN đã ngồi với nhau, NH với vị thế, uy tín của mình, sẽ tìm cho DN những đối tác, “đồng hành cùng bước đi của DN” để cứu chính các NH.Còn NH kém (với năng lực vốn có hạn, tầm nhìn hạn hẹp) chỉ có thể sử dụng giải pháp kỹ thuật (như trên, “tái cơ cấu” các khoản nợ) để có chỉ số đẹp. Giờ đây, tất cả các giải pháp đã được hợp thức hóa.Và lý do là…

Dư nợ BĐS mới chỉ khoảng hơn 9%, Nợ xấu của khu vực này theo thông tin là chỉ hơn 3%! Dư nợ liên quan đến BĐS chiếm tới 60% tổng dư nợ (như dư nợ có TSĐB là BĐS, dư nợ cho vay KD, đầu tư BĐS (gồm cả trái phiếu), cho vay dự án nhà ở có tài sản thế chấp là BĐS,…chiếm khoảng 55% GDP!). Hiệu ứng dây chuyền gây ra từ BĐS là rất lớn như một loạt các DN khác sẽ bán được hàng (sắt thép, xi măng, xây dựng,…), tạo việc làm, khơi thông dòng luân chuyển vốn,…giải quyết thanh khoản ngân hàng, giảm áp lực nợ xấu,…Tất nhiên, có thể còn thêm các lý do khác!

* Thêm khoảng bao nhiêu?

•    Loại 50% ra khỏi tỷ lệ giới hạn đồng nghĩa với có thêm 50% dư địa nữa để dòng tiền chảy vào khu vực này.
•    Giảm tỷ lệ rủi ro từ 250% xuống 150% đồng nghĩa có thêm một dư địa bằng 100% tổng dự nợ BĐS hiện tại có thể dùng để phát triển dự nợ SX hoặc thêm một lượng bằng 66,7% (=100%/150%) dư nợ BĐS hiện tại vào lại…BĐS.
•    Rõ ràng là hướng mạnh dòng tiền vào BĐS, nhưng quan trọng nhất vẫn là tác động tâm lý của tính định hướng và tính hợp thức hóa mạnh mẽ của cơ quan quản lý vì nó xem như chấm dứt tinh thần siết chặt tín dụng BĐS theo Nghị Quyết 11 của Chính phủ 24/02/2011 cũng như Chỉ thị 01 ngày 01/3/2011 của NHNN.

Ước tính đơn giản, việc nâng tỷ lệ hệ số rủi ro của nhóm BĐS và Chứng khoán trước đây là nhằm mục tiêu cân đối nguồn vốn cho việc phát triển tín dụng. Có nghĩa là tăng tín dụng vào BĐS sẽ phải giảm mạnh tín dụng vào các khu vực khác theo tốc độ gấp rưỡi. Lần này mục đích giảm tỷ lệ xuống khi sửa đổi Thông tư 13 là để phát triển tín dụng cho các lĩnh vực SX khác, cũng có thể cho chính khu vực BĐS để khai thông sự tắc nghẽn dòng tiền của khu vực này.

Hệ số CAR toàn ngành năm 2011 vào khoảng 11,9%. Vốn đã điều chỉnh ước tính cho việc tính CAR đến cuối năm vào khoảng 330 nghìn tỷ (tổng Vốn CSH khoảng 355 nghìn) thì TTS Có rủi ro vào khoảng hơn 2.820 nghìn tỷ.  Tín dụng BĐS vào khoảng 210 nghìn (chiếm khoảng 9,3% tổng dư nợ), Dư nợ BĐS với hệ số 250% chiếm khoảng 18,6% TTS Có rủi ro. Khi tỷ trọng rủi ro giảm từ 250% xuống 150% thì giải phóng được room cho tổng tín dụng là 210 nghìn tỷ (tức giả sử giữ nguyên CAR, còn không tăng dư nợ, hệ số CAR có thể tăng thêm 0,95 điểm %). Nếu áp tỷ lệ rủi ro là 150%, thì room tín dụng cho BĐS được mở thêm là 210/150% = 140 nghìn tỷ! Nếu tăng Vốn CSH lên, thì dư nợ sẽ tăng lên tương ứng.
Tỷ lệ dư nợ phi SX cuối năm 2011 khoảng 11%, tương đương khoảng 250 nghìn tỷ, dư nợ BĐS khoảng 210 còn dư nợ khác (như chứng khoán, tiêu dùng khoảng 40 nghìn tỷ). Việc loại thêm khoảng 50% ra khỏi khu vực phi SX, đồng nghĩa với room để tính tỷ lệ “phi SX” được nới ra thêm khoảng 125 nghìn tỷ. Cũng phù hợp với hệ số CAR ở trên!
Tuy nhiên, không chỉ dừng ở đó, target tăng tín dụng trong năm là 15%, và tỷ lệ phi SX tối đa là 16%, có nghĩa tổng dư nợ phi SX tối đa cuối năm tới là hơn 415 nghìn tỷ, con số này cách khá xa so với con số cơ sở (sau khi loại thêm một số nhóm ra khỏi nhóm phi SX). Do đó, NHTM không lo chuyện hết room. (các số liệu ở trên được làm tròn cho dễ dễ tính)

Các chỉ tiêu về giảm đối tượng hạn chế ra khỏi nhóm Phi SX, định hướng giảm tỷ trọng rủi ro trong hệ số CAR và các chỉ tiêu về định mức tín dụng trong năm (tăng 15%, tỷ lệ phi SX 16%) được tính toán rất đồng bộ.

Định hướng đã mở, nơi dấu “rác” cũng được chỉ! Áp lực lợi nhuận sổ sách, làm đẹp sổ sách (nợ xấu giảm thông qua việc “cái cơ cấu” các khoản cho vay), việc đáp ứng theo chỉ định tín dụng cho các nhóm lợi ích (chủ yếu là ông chủ lớn) và cả tình huống “ném lao thì phải theo lao” chắc chắn tín dụng khu vực này sẽ được mở rộng tối đa có thể!

* Hấp dẫn nhưng là nguyên nhân của mọi rủi ro?
•    Các NHTM rất “ưa thích” cho vay khu vực phi sản xuất, BĐS là một segment có thu nhập sổ sách cao, theo ước tính của tôi, NIM_real estate loans có thể lên đến 1,5 – 1,7 NIM bình quân (tính cả các khoản phí ngoài lãi suất cho vay). Chính điều này sẽ tạo nên lợi nhuận hạch toán rất cao, mặc dù Thông tư 13 đã hạn chế bằng tỷ trọng rủi ro 250% (nhưng tỷ lệ dư nợ nhóm này ở nhiều NH trước đây thậm chí hơn 50% tổng dư nợ)
•    Đặc thù, đó là các dự án lớn đều đến từ sự chỉ định/lợi ích nhóm, nói thẳng là cho vay theo mục đích riêng của các ông chủ –> Buộc phải cho vay, đảo nợ. Tỷ lệ nợ xấu hiện tại chắc chắn không phản ánh được! Đối với NH nhỏ, thì đây là rủi ro lớn ảnh hưởng đến sự lành mạnh tài chính (financial soundness) thể hiện qua rủi ro tập trung.
•    Dự phòng không phản ánh hết/rất nhỏ so với rủi ro do đa số được backed bằng một giá trị TSĐB, mà giá trị này theo định giá của NH thường cao hơn rất nhiều so với giá trị khoản vay (TSĐB cao thì dự phòng thấp), trong khi thị trường BĐS chưa phản ánh đúng giá trị thực và kém thanh khoản.
•    Đối với các khoản cho vay này, hiện tượng đảo nợ hoặc xử lý kỹ thuật là rất dễ dàng.
•    Theo tính toán của tôi trên 3 công ty có dự án BĐS vay vốn mà tôi có khả năng tiếp cận, thì Độ lệch chuẩn (SD) của dòng tiền (so với kỳ vọng, E) tính theo % bình quân trên 100%, thậm chí lên đến trên 200%. Chỉ tiếc là tôi không có đủ thông tin cở mẫu lớn, cũng như độ lệch theo thời gian và quy mô. Nhưng với chừng đó có thể tưởng tượng “đơn giản” là hầu như 100% khoản vay BĐS có dòng tiền không như kỳ vọng để trả NH.

Tóm lại, đối với các khoản cho vay BĐS, rủi ro mất vốn là rất thấp (do backed bằng TS đảm bảo khá lớn và luôn có mọi lý do để hỗ trợ tăng giá trị), nợ xấu không phản ánh đầy đủ vào lợi nhuận, mà rủi ro lớn nhất là rủi ro thanh khoản, nợ xấu cũng phản ảnh vào thanh khoản, và có thể nó đã khiến cho rất nhiều NH lợi nhuận khả quan nhưng đã mất thanh khoản trong thời gian vừa rồi (ví dụ là trường hợp M&A đầu tiên), cũng vì lý do tương tự mà đã ra đời tỷ lệ khống chế cho vay phi SX từ 22%, rồi xuống 16%. Tiếc là…

* Chọn BĐS đầu tiên? Cần sự thận trọng và can đảm.Thử nhìn theo quan điểm bi quan của tôi thì thật dũng cảm nếu đúng là giải pháp hâm nóng thị trường bằng phá băng BĐS. Thật dũng cảm nếu nói rằng, giải quyết tình hình hiện tại bằng giải pháp khơi thông nguồn vốn, tăng luân chuyển vốn của thị trường bằng việc kích thích thị trường BĐS. Với logic dư nợ BĐS và các khoản liên quan (như dư nợ có bảo đảm bằng BĐS) thì kích thích tín dụng vào khu vực này sẽ khơi thông thanh khoản, giảm được nợ xấu vốn tăng lên với tốc độ nhanh?

Bởi, liệu bản chất nợ xấu trong năm tới, vài năm tới sẽ như thế nào? Ai là người chịu trách nhiệm, và nếu có xảy sẽ là quả bom nổ chậm, khi sẽ có chính sách để “quét các bụi” này giấu đi tiếp! Có ai nghĩ đến kịch bản những giải pháp trước mắt có thể là điều kiện thích hợp cho một cuộc khủng hoảng ghê gớm hơn trong tương lai.

* Tôi rất tâm đắc khi đọc bài “Giấu bụi dưới thảm” của Ts. Alan Phan.

—————&&————–

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Đăng xuất / Thay đổi )

Connecting to %s

%d bloggers like this: